부동산 투자 100문 100답 + 나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다

집에 대한 간절한 생각은 언제나 큽니다. 특히 요즘같이 집값이 미쳐 날뛰고 있고 갈수록 자기 집에 대한 꿈은 접어야 할 것 같은 시기라면 더욱 그렇습니다. 그래서 자꾸 하나씩 읽어보는 부동산 책 중 이런 도발적인 제목의 책을 읽어 보았습니다. 갭투자, 지금은 악의 대명사로 꼽히는 단어지만, 사실 집을 사기 위한 가장 손쉬운 방법이기도 합니다. 계속 전세를 얻어 갈 수 있다는 가정 하에, 전세로 집을 사서 차익을 누리거나, 계속 전세를 놓아 시장에 임대 주택을 공급하는 것도 엄연히 한국이라는 시장에서 허락하는 투자 방식입니다. 국가가 모든 집을 공급할 수는 없고, 모든 사람이 원하는 곳에 집을 다 구매할 수는 없는 노릇이니까요. 저자는 갭투자를 통해 레버리지를 극대화하여 집을 구매하고, 전셋값은 반드시 오를 것이니까 부채와 이자를 갚아나갈 수 있으니, 임대 사업자로 등록해서 최대한 많은 집을 구입하자고 하죠. 물론 아무 집이나 사라는 것은 아니고, 명확한 기준을 가지고 있었죠. 1. 매매가 대비 전세가 비율이 85% 이상 (그렇다고 1억 원 이하의 소형 아파트는 제외, 단기간에 급하게 오른 아파트도 제외) 2. 30평 미만의 소형 아파트 3. 거대한 산업단지를 끼고 있는 지방 도시 4. 500세대 이상의 대단지, 단, 다른 아파트 공급 계획이 있는지 확인 내용은 이게 전부입니다. 나머지는 자신이 어떻게 이렇게 300채를 구입하게 되었는지, 왜 갭투자를 해야만 하는지에 대한 내용만 있습니다. 그 외에는 임대 사업자가 되면서 얻을 수 있는 세무적 혜택 정도가 조금 도움이 되지 않을까 싶습니다. 읽다 보면 2가지 의문이 듭니다. 과연 전세가가 반드시 오를 수밖에 없는 집을 찾을 수 있는가 와, 대대적인 역전세가 발생할 때 대처 방안이 있는가 입니다. 저자는 무조건 집값, 그리고 전세가격은 오를 수밖에 없음을 전제로 깔고 들어갑니다. 하지만 2019년에 보았듯이 지방, 특히 대규모 산업단지가 있는 경남권 지역이 집값이 모조리 죽어버리고 서울만 신나게 올라가는 상황에서 저자처럼 300채를 모으지 못한 사람들은 포트폴리오 차원에서 엄청난 압박이 있을 텐데, 버틸 수 있을까라는 의문이 들죠. 자칫하면 전세가 하락으로 인해 시작도 못하고 주저앉을 수도 있는 것입니다. 저자는 이런 것에 대한 의문은 답하지 않습니다. 전세도 엄연한 투자자 입장에서는 부채일 텐데 말이죠. 현 시점에서 저자의 주장을 따르기는 참 위험합니다. 정부가 갭투자를 막기 위해 모든 수단을 다 동원하고 있는 상황이고, 충분한 현금이 없으면 높아진 세 부담과 이를 전가시키지 못하는 전세가 보합 또는 하락으로 큰 피해를 볼 수 있겠죠. 그래도 저자가 제공해 준 기준 정도는 어느 정도 참고를 할 수 있지 않을까 싶습니다. 현재 저자는 추적 60분 등에 나와서 고액의 투자 자문료, 강의료 등으로 많은 지탄을 받았고, 최근 (2020년 1월)에는 회원들에게 역전세 자금을 대출해 준 것으로 대부업법 위반 혐의로 검찰 송치되었다는 뉴스를 보았습니다. 사실 이런 내용 없는 책이 출간 당시에 상당한 인기를 끌었다고 들었는데, 한 장 정도로 요약이 가능한 책이 이렇게 인기가 많았을까 싶었던 생각이 들어 씁쓸한 느낌이 들었습니다. 인간의 갈망과 탐욕이란 것이 어찌할 수는 없는 것인가 싶고..
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[도서] 부동산 투자 100문 100답 | 저 | 평단문화사2,000만원으로 시작, 아파트 260채 부자가 된 박정수! 누구도 말하지 않은 부동산 투자 성공 비법 100% 전격 공개! 부동산 투자의 귀재 박정수를 만나면 당신도 곧바로 부동산 부자가 될 수 있다! 이 책은 현재 아파트(오피스텔 포함)를 260채를 소유한 ‘부동산 투자의 귀재’ 박정수 ㈜리치앤코의 마케팅 상무의 부동산 실전 사례집이라 할 수 있다. 부동산 투자의 왕초보도 누구나 알기 쉽게 이해할 수 있도록 100문 100답 형식을 취했다. 박정수 작가의 성공 사례는 물론 실패한 이야기까지 실려 있어서 부동산 투자에 조금이라도 관심 있는 분들의 필독서가 될 것이다. 책의 [1장 재테크]부터 [2장 부동산] [3장 부자가 되는 자세까지] 100꼭지의 질의응답과 부록 [시크릿 노트] 포함해 총 4개의 장으로 구성되어 있다.
[도서] 나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다 | 저 | 매일경제신문사대한민국 부동산의 현주소와 미래, 핵심 대안을 찾아라! 진정, 당신은 성공하고 싶은가? 부자가 되고 싶은가? 지금까지 상상하지 못한 거대한 영웅으로 살고 싶은가? 최근 전세금이 급등하면서 전세를 끼고 적은 돈으로 아파트를 사는 사람들이 늘고 있다. 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 큰돈 들이지 않고 전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭투자’의 열기가 뜨겁게 달아오른 것이다. 생각의 전환이 부자가 되는 출발선이다. 언제까지 노예로 살 것인가. 저자 박정수는 왜 ‘갭 투자’를 해야 하는지 피력했다. 손에 쥔 자본금과 대출 가능한 자금 확보, 단돈 1,000만 원으로 부자되는 법을 공개했다. 투자의 현장에서는 목적에 맞는 물건 선택과 노하우를 통해 자신의 투자목적과 상황에 맞는 기술을 전수한다. 신혼부부부터 중년 및 노년의 은퇴자들의 현실 조건에 맞는 부동산 투자, 즉 투자의 기본과 실전을 직접 경험할 수 있다.

부동산 투자 100문 100답

프롤로그 _ 당신은 뭘 해도 부자가 될 수 없다

PART 1. 재테크

001 근검절약하면 부자가 안 된다고?
002 저축은 확정된 손실이라고요?
003 물가는 계속 오르는 걸까?
004 물가는 누가 올리는 걸까?
005 물가가 오를 때는 현금이 나은가, 실물 자산이 나은가?
006 월급만으로는 생활하기 힘든 시대가 온다
007 은행은 아군이 아니다
008 금리에 따라 움직이는 금융 상품은?
009 진정한 복리란?
010 연금저축은 가입할 게 아니다
011 분산 투자가 정답일까?
012 장기 투자는 좋은 걸까?
013 저금리 기조는 계속 유지될까?
014 근로 소득은 가장 많은 세금을 부담한다
015 당신은 정부의 호구다
016 금융 회사의 매트릭스에 빠지지 마라
017 당신 주변의 모든 것은 당신을 위한 게 아니다

PART 2. 부동산

018 부동산 투자를 꼭 해야 하는가?
019 땅에 투자하는 것은 어떨까?
020 빌라, 다세대, 원룸 투자는 어떨까?
021 상가 투자는 어떨까?
022 역시 아파트가 최고의 투자인가
023 중대형 아파트인가, 중소형 아파트인가?
024 대형 아파트는 무덤이다
025 어떤 중소형 아파트여야 하는가?
026 산업 단지와 직장군이 정말 중요한가?
027 수도권 아파트는 투자 대상이 아닌가?
028 소형 오피스텔은 어떤가?
029 아파트에 투자할 때 가장 중요한 조건은?
030 아파트 가격은 계속 오를까?
031 전세가는 계속 오를까?
032 전세가는 그 지역의 인기를 의미하는가?
033 전세 낀 소형 아파트가 최고다
034 전세, 월세 그리고 세금
035 주택임대사업자 제도를 아는가?
036 월세 임대가 정답일까?
037 상가, 빌딩과 소형 아파트 중 임대하기 좋은 것은?
038 정부의 향후 부동산 정책은?
039 아파트 가격이 오르면 좋은 일 아닌가?
040 부동산 컨설턴트는 부자일까?
041 언론이나 전문가의 말을 무조건 믿으면 안 된다
042 단시간에 부자가 되는 비결은 대출이다
043 좋은 대출이 있고 나쁜 대출이 있다
044 부자와 가난한 자의 차이는 레버리지에 있다
045 자동차와 소형 아파트
046 시세 차익이 아니라 현금 흐름이 목표다
047 경매? 웃기는 이야기다
048 프리미엄이 높은 아파트를 사라고?
049 세금은 부자를 위해 존재한다
050 당신은 무한 수익을 아는가?
051 부자들의 투자 비밀은?
052 돈은 썩어 가고 소형 아파트는 꽃을 피운다
053 물가가 오를수록 좋다고?
054 부동산에서 발생하는 금융 비용은 내가 부담하지 않는다
055 은행 저축이 거북이라면 임대 사업은 제트기다
056 부동산 투자는 위험하다고?
057 재개발 재건축, 주택 조합 아파트는?
058 오피스텔은 분양할 때 사는 게 아니다
059 전세가가 오르면 매매가가 오르는 건가, 매매가가 오르면 전세가가 오르는 건가?
060 전세 제도는 계속 존재할까?
061 노후를 연금에만 의지한다고?
062 지방에 부동산 투자를 하면 안 된다고?
063 리스크 없는 투자가 있다고?
064 언제까지 멍청한 질문만 할 것인가?
065 지방은 인구가 줄어드는데 투자해도 되는가?
066 수도권으로 인구가 몰리는 것 아닌가?
067 많은 사람이 은퇴하는데 부동산 투자가 맞을까?
068 부동산 가격은 이미 정점을 찍었을까?
069 부동산보다는 주식이 대세 아닌가?
070 재개발 재건축에 투자해야 큰돈을 벌지 않을까?
071 금리가 오르면 부동산은 하락하지 않을까?
072 전세가가 계속 오를 수는 없지 않을까?
073 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났을까?
074 미분양 아파트가 급증한다는데?
075 건설 회사나 정부에서 소형 아파트 공급을 늘리면 어떻게 되는가?
076 부동산 투자는 역시 강남 아닌가?
077 노후에도 할 일이 있다
078 아파트 매매가가 오르면 전세가도 오를까?
079 장기 보유인가, 단기에 팔아야 하는가?
080 소형 아파트는 초고속으로 부자가 되는 길이다
081 소형 아파트는 현재와 미래를 보장한다
082 소형 아파트는 외부 환경의 영향을 안 받는다
083 부동산 전문가도 고통받는다
084 소형 아파트 100채를 목표로 하라

PART 3. 부자가 되는 자세

085 우등생은 부자 되기 힘들다⑴
086 우등생은 부자 되기 힘들다⑵
087 부자 되는 노하우를 알려 준다고?
088 부자는 돈이, 가난한 자는 돈을!
089 많이 안다고 부자가 되는 게 아니다
090 부자는 생각만 하지 않는다
091 당신 안의 거인은 무엇인가?
092 주변 사람들 말에 귀를 닫아라
093 부자는 부모를 잘 만난 것 아닌가?
094 부자 되는 게 죄가 아니라 가난한 게 죄다
095 당신이 부자가 되지 못하는 이유가 있다
096 돈의 노예가 되지 않을 자신이 있는가?
097 가계부를 쓰면 부자가 못 된다
098 우리의 평범한 사고방식 10
099 당신의 그 평범함을 거부하라
100 나는 왜 부자가 되었는가?

부록 - 시크릿 노트

01 박정수가 말하는 소형 아파트 투자 시 유의사항
02 나의 소형 아파트 투자 실패 사례
03 박정수의 투자 조언 10계명 _ 이것만 지키면 부자가 안 될 수 없다

에필로그 _ 위대해지는 것을 두려워하지 마라